Как рассчитываются общедомовые нужды: ОДН (общедомовые нужды) — что это и как рассчитывается?

Содержание

Что входит в понятие «общедомовые нужды»? | ВОПРОС-ОТВЕТ

Рассказывают специалисты Роспотребнадзора по Тульской области: «Понятие общедомовых нужд определено в постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Это расходы, связанные с ресурсами, применяемыми за пределами жилых помещений. Это касается мест общего пользования – лифтов, подъездов, лестничных пролетов.

К примеру, освещение чердачных, подвальных и технических помещений, лифтов и подъездов, электроснабжение антенн, насосов и другого инженерного оборудования, обслуживание отопительных коммуникаций в местах общего пользования, расходы при сезонных проверках систем обеспечения.

Объём общих затрат электроэнергии зависит от ряда факторов – этажности дома, наличия лифта, домофона, усилителей связи, технических особенностей установленного оборудования.

Вода также может быть использована не только на личные, но и на общие нужды. Для уборки лестничных пролётов, промывки перил и систем коммуникации, для полива палисадников и газонов, для сброса воды из системы отопления в целом и из отдельных составляющих, при проведении ремонтных работ. Для опрессовки отопления и т. д. Тепловая энергия расходуется не только на отопление жилых помещений, но для обогрева подъездов и лестничных пролетов. В большинстве случаев там установлены батареи.

Расчёт размера расходов на общедомовые нужды производится по формулам, установленным Правилами, и зависит от того, установлены счётчики или нет. При отсутствии прибора учёта потребуются следующие данные:

  1. Норматив, установленный региональными властями, для отдельного вида услуги.
  2. Общая площадь здания.
  3. Размер конкретной квартиры.
  4. Общая площадь жилых и технических помещений в доме.

После этого применяется определённая формула. Берётся результат – частное от деления площади квартиры на площадь всех помещений в многоквартирном доме. Он умножается на норматив потребления и общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Рассчитанный показатель для каждого собственника жилплощади прибавляется к индивидуальному показателю или нормативу и находит отображение в квитанции.

При наличии прибора учёта расчёт складывается так:

  1. Снимаются данные с общедомовых приборов учёта.
  2. Берутся сведения о расходах по индивидуальному оборудованию.
  3. Рассчитывается разница между двумя указанными показателями.
  4. Полученный результат делится на общую площадь дома.
  5. Рассчитанная сумма умножается на площадь конкретной квартиры.
  6. Полученный показатель сравнивается с нормативом потребления ОДН. Если величина ОДН не превышает норматива, то она полностью включается в оплату содержания жилья. Когда рассчитанный показатель получается выше положенного, то жильцы оплачивают ОДН по утверждённым нормативам, а остаток оплачивается управляющей организацией.
  7. Полученная цифра (в пределах норматива) умножается на тариф, установленный для каждого вида услуг, и указывается в квитанции. Результат пользователь должен будет оплатить.
Что входит в общедомовые нужды? Инфографика Фото: АиФ

Довольно часто на практике возникают ситуации, когда результат расчёта может быть нулевым или отрицательным. Такое возможно в случаях, когда дом оборудован учётными приборами частично. То есть в одних квартирах они есть, в других нет. В таком случае поставщик коммунальных услуг должен пересчитать разницу в суммах и разделить её между жильцами дома – пропорционально площади или количеству проживающих.

При временном отсутствии жильцов перерассчитаны могут быть лишь их индивидуальные расходы. Сумма общедомовых нужд не будет изменена. Такое правило указано в пункте 88 Правил.

Смотрите также:

Как рассчитывается плата за отопление: разъяснения МосОблЕИРЦ

Расчёт платы за отопление в многоквартирных домах производится по правилам, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Начисление по отоплению исходит из двух главных показателей:

— объём коммунального ресурса, потреблённого отдельной квартирой;

— количество энергии, израсходованной на общедомовое хозяйство.

Размер платы зависит от многих факторов, в том числе:

— наличия или отсутствия общедомового и индивидуального приборов учёта,

— периода оплаты за отопление,

— площади квартиры,

— типа жилого дома,

— выбранной методики расчёта.

Начисления за отопление могут производиться двумя способами: в отопительный период или в течение всего года.

Расчёт по нормативам. В случае, если в многоквартирном доме отсутствуют общедомовые и индивидуальные приборы учёта тепла и начисления производятся только в отопительный период, упрощённая формула для расчёта выглядит так:

P = S x N x T.  Площадь помещения (S) умножается на установленный норматив потребления тепловой энергии (N) и на тариф на тепловую энергию (T).

ОДПУ. Если в доме установлен общедомовый счётчик по отоплению, то расчёт производится, как правило, в отопительный период согласно показаниям прибора учёта. 

Упрощённая формула расчёта в этом случае такова:  cумма к оплате P = количество потраченной тепловой энергии (V)

 делится на общую площадь дома (So)  и умножается на площадь  квартиры (Sкв)  и на  тариф (T).

ИПУ. С 1 января 2019 года вступили в силу изменения законодательства, которые закрепили за жителями право оплачивать отопление в квартирах согласно показаниям индивидуального прибора учёта (ИПУ).   Ещё одно нововведение касается владельцев жилых помещений с автономным обогревом. Теперь они не обязаны оплачивать услуги центрального отопления, но по прежнему, как и другие жильцы, вносят плату за обогрев общедомовых площадей.

Тепло, идущее на общедомовые нужды. Количество тепла, потраченное на обогрев нежилых помещений в доме, определяется по общедомовым приборам учёта (при их наличии) либо исходя из нормативов.  Нормативы потребления ресурсов на общедомовые нужды утверждаются Министерством ЖКХ Московской области и распорядительными документами органов местного самоуправления. Размер платы за отопление на ОДН рассчитывается пропорционально площади занимаемого жилого помещения.

Рассчитать оплату за отопление можно на сайте Расчёт ЖКХ. Уточнить подробности по оказанию услуги «отопление» можно у исполнителя услуги.

Расчет оплаты за общедомовые нужды — Начисление и оплата услуг — Для потребителей

ОДН — это разница между показаниями общедомового прибора учета коммунального ресурса и суммой показаний всех индивидуальных приборов учета, установленных в помещениях дома.

В ПП РФ №354 от 06.05.11г.  «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» внесены изменения  с 1 сентября 2012 года.

п. 44. Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению.

Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

В случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель оплачивает за счет собственных средств.

Установленный абзацами вторым и третьим настоящего пункта порядок расчета не распространяется на случаи, при которых в соответствии с настоящими Правилами исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация. В указанных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11-14 приложения N 2 к настоящим Правилам.

п. 45. Если объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, составит ноль, то плата за соответствующий вид коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за такой расчетный период потребителям не начисляется.

Нормативы потребления на  общедомовые нужды  рассчитываются из  численности жителей, проживающих  в МКД и общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД,  соответственно могут изменяться от численности жителей. 

 

УК «Нарвская»: Что такое общедомовые нужды | 78 NEWS

Понятие общедомовых нужд (ОДН): что входит в ОДН и как рассчитывается плата за ОДН. Факторы, способствующие увеличению расходов на ОДН и способы снижения расходов.

В сфере санкт-петербургского ЖКХ среди тем, вызывающих самые ожесточенные дискуссии, присутствуют общедомовые нужды. Кто и в каком размере должен нести расходы по содержанию, обслуживанию общедомовой территории, споры по этим поводам нередко затеваются собственниками, арендаторами жилья. Мы решили выслушать мнение заинтересованной стороны – главного бухгалтера УК «Нарвская» (СПб, Васильевский остров).

Чтo такое ОДН (общедомовые нужды)

В многоквартирном доме помимо квартир есть и другие помещения. Те, которые в ч. 1 ст. 36 ЖК отнесены к общедомовому имуществу. Речь идет о:

  • лестничных площадках и маршах;
  • технических этажах;
  • подвалах, чердаках;
  • лифтах;
  • земельном участке, который УК «Нарвская» закон обязывает обслуживать как придомовую территорию.

Все перечисленные помещения, территории мы должны по договору с ТСЖ поддерживать в должном порядке, ремонтировать, убирать и т. п. Когда рассчитываются коммунальные общедомовые нужды, то все эти затраты, работы включаются в их стоимость.

Что входит в общедомовые нужды

Разумеется, при выполнении условий соглашения с ТСЖ сотрудники управляющей компании стремятся не превышать без крайней необходимости норматив потребления на общедомовые нужды. Но свести к нулю такие расходы никак не получится. Однако есть возможность их контролировать благодаря использованию общедомовых счетчиков – ОДПУ.

Электpоэнеpгия

К примеру, на общедомовые нужды по электроэнергии относится работа лифтового оборудования, насосов, подкачивающих воду, противопожарной автоматики, системы освещения – наружного, в коридорах и на лестничных маршах, в подвалах, на техническом этаже и т. п. Нельзя обойтись без расходования электроэнергии, когда выполняются определенные плановые ремонтные работы и ликвидируются последствия аварий.

Холодная вода

На общедомовые нужды воды требуется не так уж и мало. В течение месяца уходит по 5 м3, чтобы:

  • провести влажную уборку подъезда;
  • поливать клумбы и деревья на придомовой территории.

Отопление

Нельзя не включить отопление в общедомовые нужды, так как существует потребность поддерживать температурный режим не только в квартирах и помещениях, принадлежащих членам ТСЖ.

Инженерные коммуникации в здании в противном случае могут быстро выйти из строя. Вряд ли это в интересах собственников жилья.

Кто должен платить за ОДН многоквартирного дома

Соглашение между УК «Нарвская» и ТСЖ основывается на нормах правительственного постановления № 354, принятого в 2011 году. Этим нормативным актом установлено, что потребление на общедомовые нужды следует оплачивать собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в здании. Эти расходы включаются в особую категорию, отдельную от оплаты квартирных коммунальных услуг.

Как рассчитывается ОДН

Правительство Санкт-Петербурга утвердило формулы, которые следует использовать при расчетах, и нормативы общедомовых нужд. Их применение связано с определенными особенностями, возникающими вследствие наличия ОДПУ и квартирных ИПУ. Жильцы, которых интересует, какие используются формулы и нормативы, правильно ли они применяются, почему им начислили именно такую сумму, могут выяснить это в УК «Нарвская» через:

  • официальный сайт — https://uknarvskaya.ru//. Здесь можно найти номер телефона, дни и часы приема граждан, адрес электронной почты, предусмотрена удобная опция обратного звонка;
  • группы в соцсетях. Представлена УК «Нарвская» ВКонтакте — https://vk.com/uk_narvskaya, в Инстаграме — https://www.instagram.com/uknarvskaya/.

Нет индивидуальных счетчиков

Если собственники помещений не установили ИПУ, например, из-за того, что счетчики тепла стоят так дорого, что добиться экономии не получится, то плата за общедомовые нужды будет устанавливаться на основании принятых правительством Санкт-Петербурга нормативом. Различия возникнут из-за того, есть ОДПУ или его не установили.

Установлен общедомовой счетчик

Для бухгалтерии УК «Нарвская» выполнение расчетов, согласно которым будет происходить оплата общедомовых нужд, упрощается, так как в обслуживаемых зданиях установлены ОДПУ. Разница между их показаниями и суммированными данными, снятыми с ИПУ, покажет, сколько в течение месяца ушло воды, электроэнергии, тепла на обслуживание общих потребностей лиц, проживающих, работающих в здании.

Когда получены общие данные по ресурсу, выполняется распределение ОДН. Результат делится общую площадь жилого фонда здания, чтобы выяснить, сколько ресурса приходится на м2. После чего каждый собственник получит платежку пропорционально жилплощади, которой владеет.

Еcли нeт общедомового cчeтчикa

В домах, где не установили ОДПУ, расчет общедомовых нужд выполняют, используя нормативы и повышающие коэффициенты, которые утвердило правительство Санкт-Петербурга.

Если в жилом доме расположен магазин или ресторан: ОДН

Необходимость оплачивать услуги общедомовых нужд распространяется и на собственников нежилых помещений, находящихся в здании. Разница в выполнении расчетов возникает в случае (не)использования собственниками кафе, офиса, парикмахерской индивидуальных счетчиков.

Факторы, которые увеличивают расходы на общедомовые нужды

УК «Нарвская», как показывают отзывы жителей, эффективно добивается сокращения расходов, связанных с ОДН. Они не поднимались выше уровня в несколько процентов от общего потребления ресурса по дому. В Санкт-Петербурге немало домов, где этот показатель достигает 10% и более. По разным причинам. Управляющая компания их анализирует, чтобы найти резервы для экономии.

Если кому-то покажется, что борьбу за снижение расходов на ОДН УК “Нарвская” могла бы вести и поэффективнее, то стоит заметить, что в России есть немало многоквартирных домов, где жильцы отчисляют под 30%.

Можно ли не платить за ОДН

Сотрудники УК «Нарвская» кровно заинтересованы в том, чтобы их добросовестный труд оплачивался. Если возникнет цепная реакция неплатежей, как можно рассчитывать на то, что в домах и вокруг будет чисто, вовремя и бесперебойно будут подавать воду, газ, свет и тепло? Кто станет этим заниматься, заведомо зная, что платить не будут?

УК “Нарвская” соблюдает закон. При выполнении расчетов по ОДН они руководствуются:

  • нормами правительственного постановления № 354;
  • нормативами, которые утвердило правительство Санкт-Петербурга;
  • положениями договора с ТСЖ.

Работник, добросовестно выполняющий обязанности, должен получать оплату за труд в полном объеме.

Способы снизить расходы на общие нужды многоквартирного дома

Сотрудники управляющей компании «Нарвская» советуют всем жильцам ставить ИПУ, отслеживать хищения, своевременно передавать показания счетчиков. Если сообщить с опозданием, то эти данные переложатся на общедомовые нужды-2021 за прошедший месяц.

Такие ситуации достаточно типичны. Общая для всех членов ТСЖ проблема возникает из-за чьей-то небрежности, несвоевременной передачи показаний счетчиков. Так и появляются поводы для заявлений, что в УК “Нарвская” без зазрения совести завышают отчисления на ОДН, творят беспредел и т. п. На деле же виноватым зачастую оказывается владелец квартиры, который возмущается больше всех. Передай он показания вовремя, не было бы повода возмущаться.

8 критических факторов, влияющих на стоимость дома

Стоимость вашего дома зависит от того, сколько желающие на рынке покупатели будут платить за ваш дом, но все покупатели разные. Например, одна семья может взвесить такие факторы местоположения, как школы и работа, над размером и состоянием дома.

Мы выделили некоторые из наиболее важных факторов, которые влияют на стоимость вашего дома:

1. Районный сбор

Один из лучших индикаторов стоимости вашего дома — это цена продажи аналогичных домов в вашем районе, которые недавно были проданы.Эти сопоставимые дома часто называют «общежитиями». Будь то оценка дома, сравнительный анализ рынка, проведенный агентом, или оценка Opendoor, большинство экспертов по недвижимости будут полагаться на комиссионных при оценке стоимости вашего дома.

Советы по поиску компа

  • Давность: Ищите недавно проданные дома — чем позже, тем лучше.
  • Сходство характеристик: Выберите дома, которые наиболее похожи на ваш с точки зрения таких характеристик, как тип дома (двухэтажный vs.ранчо), год постройки, количество спален, ванных комнат, площадь в квадратных метрах.
  • Расстояние: По возможности, выбирайте дома в том же районе, что и ваш дом. Это связано с тем, что дом, застроенный кварталом, не может быть хорошим сравнимым, если он принадлежит другому району с другими правилами ТСЖ, школьным округом и т. Д.
  • Расположение: Если ваш дом расположен в уникальном месте, например, на оживленной улице, на поле для гольфа или на набережной, ищите компы с таким же расположением.

Проблема в том, что нет двух одинаковых композиций, поэтому вам нужно будет внести поправки в ключевые различия. Это может быть очень сложно сделать вручную при сравнении таких мелких деталей, как сводчатые потолки, близость к хорошей школе или что-то абстрактное, например живописный вид. Чтобы быть точным, вам нужно будет учитывать каждую отдельную функцию, а в идеале вам нужно будет просмотреть множество композиций.

К счастью, компьютеры действительно хорошо справляются с этой задачей. Например, мы объединяем надежную модель данных, которая может анализировать сотни пар композиций для любого заданного адреса, с информацией от местных экспертов по ценообразованию.После этого мы можем предоставить продавцам жилья конкурентоспособное предложение за наличные в течение 24 часов, чтобы они могли упростить процесс и действовать в соответствии с собственными временными рамками.

Интересно узнать стоимость вашего дома? Начните с предложения наличными от Opendoor, чтобы оценить свой дом. Процесс бесплатный.

2. Место нахождения

Ваш нынешний дом может быть для вас идеальным местом рядом с вашей работой или рядом с домом ваших родителей, но когда оценщики определяют, какую ценность назначить на основе местоположения дома, они обращают внимание на три основных показателя: по Инману:

  • Качество местных школ
  • Возможности трудоустройства
  • Близость к торговым, развлекательным и развлекательным центрам

Эти факторы могут влиять на то, почему в одних районах высокие цены, а в других — нет.Кроме того, близость местоположения к автомагистралям, коммуникациям и общественному транспорту может повлиять на общую стоимость дома. Когда дело доходит до расчета стоимости дома, местоположение может быть более важным, чем даже размер и состояние дома.

Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

3. Размер дома и полезная площадь

При оценке рыночной стоимости вашего дома размер является важным элементом, который следует учитывать, поскольку более крупный дом может положительно повлиять на его оценку.


Стоимость дома приблизительно определяется по цене квадратного фута — продажной цене, деленной на квадратные метры дома. Скажем, дом площадью 2000 квадратных футов продан за 200000 долларов. Цена за квадратный фут составит 100 долларов.

Цена, которую покупатели будут платить за квадратный фут, может сильно различаться. В зависимости от того, где вы покупаете, 100 долларов за квадратный фут могут быть выгодной сделкой или намного дороже, чем принято платить.

Помимо площади в квадратных футах, полезная площадь дома имеет значение при определении его стоимости.Гаражи, чердаки и недостроенные подвалы обычно не учитываются в полезной площади в квадратных футах. Итак, если у вас есть дом площадью 2000 квадратных футов с гаражом на 600 квадратных футов, это всего 1400 квадратных футов жилой площади .

Жилая площадь — это то, что важнее всего для покупателей и оценщиков. Спальни и ванные комнаты ценятся больше всего, поэтому чем больше кроватей и ванн предлагает ваш дом, тем больше он стоит. Однако эти тенденции очень специфичны для местных условий.

См. Наш блог о ремонте, который может улучшить стоимость вашего дома.Мы составляем рейтинг лучших проектов и изучаем тенденции в наших данных по благоустройству дома.

4. Возраст и состояние

Как правило, более новые дома оцениваются по более высокой цене. Тот факт, что критически важные части дома, такие как водопровод, электричество, крыша и бытовая техника, более новые и поэтому с меньшей вероятностью выйдут из строя, может принести покупателю экономию. Например, если на крышу действует 20-летняя гарантия, это деньги, которые владелец сэкономит в течение следующих двух десятилетий, по сравнению с более старым домом, которому, возможно, потребуется заменить крышу всего за несколько лет.По данным HomeAdvisor, средняя стоимость замены или установки крыши в 2019 году составляет чуть менее 8000 долларов.

Многие покупатели будут платить большие деньги за готовый к заселению дом. Вот почему большинство покупателей требуют в своем контракте предусмотреть обязательную инспекцию — они хотят договориться о ремонте, чтобы избежать каких-либо серьезных расходов после продажи.

Наш контрольный список по обслуживанию и ремонту дома поможет вам определить ключевые участки вашего дома, которые нужно осмотреть перед продажей. А если вы хотите продать свой дом и вообще отказаться от ремонта, узнайте, как этот процесс работает с Opendoor.

5. Обновления и обновления

Обновления и улучшения могут повысить ценность вашего дома, особенно в старых домах, которые могут иметь устаревшие функции. Однако не все проекты по благоустройству дома созданы одинаково.

Воздействие проекта или модернизации зависит от рынка, на котором вы находитесь, и от существующей стоимости вашего дома. Например, по данным нашего калькулятора стоимости ремонта дома, готовый подвал в Портленде в 5 раз дороже, чем отделка подвала в Атланте, что примерно на 13% больше средней стоимости дома по сравнению с 2.5% соответственно.

Кроме того, некоторые проекты, такие как добавление бассейна или деревянных полов, как правило, имеют больший прирост для более дорогих домов, в то время как такие проекты, как реконструкция кухни или добавление полностью оборудованной ванной комнаты, как правило, имеют больший прирост для менее дорогих домов.

Попробуйте наш калькулятор для улучшения дома. Посмотрите, какие проекты могут иметь наибольшее увеличение стоимости вашего дома.

6. Местный рынок

Даже если ваш дом находится в отличном состоянии, в лучшем месте, с улучшенными условиями премиум-класса, количество другой недвижимости, выставленной на продажу в вашем районе, и количество покупателей на рынке могут повлиять на стоимость вашего дома.Если за меньшее количество домов конкурирует много покупателей, это рынок продавца. И наоборот, рынок, на котором мало покупателей, но много домов на рынке, называется рынком покупателя.

Если вы покупаете на рынке покупателя, у вас, вероятно, будет больше возможностей для переговоров о цене дома, сроках и условных обязательствах в контракте. Хотя, если вы продаете на рынке покупателя, вам, возможно, придется скорректировать цену, чтобы привлечь больше предложений, или вы захотите пойти на уступки продавцу, например оплатить заключительные расходы, покрыть ремонт или более гибко согласовывать сроки.

Кроме того, рыночные условия могут повлиять на то, как долго ваш дом будет продавать. На рынке продавца дома, как правило, продаются быстро, тогда как на рынке покупателя для домов типично более длительные дни на рынке (DOM). DOM — это статистика недвижимости, которая показывает, как долго дома находятся в активном списке до подписания контракта. Если ваш дом находится на рынке в течение более длительного периода времени, покупатели могут подумать, что что-то не так или что цена слишком высока. Ознакомьтесь с нашими советами по быстрой продаже дома.

7. Экономические показатели

Более широкая экономика часто влияет на способность человека покупать или продавать дом, поэтому в более медленных экономических условиях рынок жилья может испытывать трудности. Например, если рост занятости или заработной платы замедляется, то меньшее количество людей может позволить себе жилье, или также может быть меньше возможностей для переезда в поисках новых возможностей. Важно следить за текущим состоянием продаж и повышением цен на жилье в вашем районе, особенно когда вы оцениваете лучшее время для продажи дома.

Мы создали руководство по пониманию современного рынка жилья, чтобы помочь любому, кто не является экспертом или ясновидящим, понять, как текущие тенденции влияют как на покупку, так и на продажу дома.

Планируете продать? Сравните затраты на продажу Opendoor традиционному процессу.

8. Процентные ставки

Зачем нужны процентные ставки? Как краткосрочные процентные ставки (например, то, что вы платите по кредитной карте), так и долгосрочные процентные ставки (например, то, что вы платите по ипотеке), влияют на вашу способность позволить себе дом, но по-разному.Повышение краткосрочных процентных ставок может повысить процент по вашим сбережениям, но также сделает краткосрочный долг более дорогим. Например, если вы тратите больше денег на погашение кредитной карты или краткосрочной ссуды, у вас, вероятно, будет меньше денег в вашем бюджете, чтобы позволить себе купить дом.

Краткосрочные процентные ставки не влияют напрямую на долгосрочные процентные ставки. Таким образом, повышение ставки федеральных фондов не означает, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой станет дороже.На долгосрочные ставки влияют доходность Министерства финансов, настроения инвесторов и уровень инфляции, а также многие другие факторы. Вы можете узнать больше о процентных ставках и домовладении в нашем блоге.

Дело в том, что по мере роста процентных ставок меньшее количество людей может позволить себе жилье, и это может повлиять на то, за сколько вы можете продать свой дом. Мы освещаем текущие тенденции процентных ставок в нашем руководстве по пониманию рынка жилья.

Заключительная мысль

Легче избежать типичных ошибок при продаже дома, если вы знаете, какие факторы влияют на стоимость вашего дома.Учитывайте эти факторы при установлении цены на свой дом, чтобы привлечь серьезных покупателей и предотвратить долгие дни на рынке, которые в конечном итоге обходятся дорого.

Вот как рассчитать цену за квадратный фут для вашего домашнего поиска

Содержание

Что такое квадратный фут?
Распространенные ошибки при расчетах
Что входит в квадратные метры дома?
Как рассчитать цену за квадратный фут
Как рассчитать среднюю цену за квадратный фут для нескольких домов
Как узнать, какие дома сравнивать?
Где найти нужные данные?
Опасности полагаться на цену за квадратный фут при поиске дома
Следует ли мне использовать цену за квадратный фут в моем супер-пуперском конкретном домашнем поиске?

Цена за квадратный фут — это общепринятая метрика в сфере недвижимости; многие покупатели используют его для оценки стоимости дома.Но рассмотрение только этих данных без соответствующей фильтрации и контекста на самом деле не поможет вам понять, выгоден ли дом или нет, и как вести переговоры с продавцом.

Учитывайте нюансы при поиске дома, а затем выполняйте вычисления, которые имеют смысл для вашего конкретного поиска. Для получения наиболее полезных показателей вы должны думать о следующем: как вы рассчитываете цену за квадратный фут для конкретного квартала, района или района — или для последних продаж? И как узнать, какие дома и какие данные о продажах действительно имеют отношение к вашему собственному поиску дома с его уникальными характеристиками?

Вот наше руководство от экспертов о том, как рассчитать цену за квадратный фут наиболее значимым способом — с советами о том, как выбрать сопоставимые объявления и где вы можете найти точные данные о продажах для вашего региона.

Источник: (Бриджит Шевлин / Unsplash)

Что такое квадратный фут?

Квадратный фут — это мера площади помещения. Вспомните свои ранние занятия математикой, когда вам приходилось смотреть на квадрат и вычислять, сколько места было внутри квадрата. Для этого нужно умножить длину на ширину и вуаля! Квадратные метры.

Источник: (сайт калькулятора)

В домах для расчета площади в квадратных футах достаточно просто умножить длину на ширину в квадратных или прямоугольных комнатах.Но все становится немного сложнее при расчете квадратных метров комнаты неправильной формы. Самый простой способ — нарисовать схему помещения, а затем разбить ее на квадраты и прямоугольники, которые легче измерить.

Источник: (сайт калькулятора)

Расчет площади вашего дома может вызвать серьезные воспоминания о уроках геометрии, но оно того стоит, чтобы получить точные измерения. Кайл Виссел, агент из Сан-Диего, команда которого совершила более 1200 сделок с домами на одну семью, рекомендует вашему агенту сравнить площадь вашего дома с налоговыми записями и предыдущими списками MLS, если дом был продан ранее.

Вы также можете нанять оценщика, который сделает за вас расчеты. Это даст вам максимум информации и позволит устранить любые неточности, такие как недопустимое добавление или предыдущие неточные измерения.

Общие ошибки вычислений

При оценке стоимости квадратного фута следует остерегаться ошибок в расчетах, которые могут возникать по разным причинам.

Whissel предостерегает от оценки площади в квадратных футах. Вместо этого его агентство использует подробную форму MLS, чтобы «пойти в дом и физически заполнить лист, который включает измерение всех спален», а также остальной части дома, в отличие от агентов, которые «просто смотрят в последний раз». это было на MLS и просто все скопировать.На самом деле они не тратят время, чтобы лично обойти дом и все документировать «. Это одна из основных причин возникновения ошибок в расчетах.

Другие ошибки в расчетах возникают, когда площадь одного этажа просто умножается на количество этажей. Например, в двухэтажном доме могут быть участки, которые закончены на одном этаже, а на другом — незакончены, или второй этаж может быть только частичным.

Источник: (Im3rd Media / Unsplash)

Что входит в квадратные метры дома?

Квадратный метр относится к общей жилой площади (GLA) дома, обычно это законченное пространство над жилой площадью жилого дома.Подвалы — даже готовые подвалы — обычно не учитываются при расчете площади в квадратных футах, но есть некоторые возможные исключения, такие как подвал с выходом на улицу или подвал, который находится не совсем ниже уровня земли. Кроме того, местные обычаи могут отличаться. Чердаки и помещения, отключенные от основного жилого помещения, также не учитываются в GLA дома. Еще одно хорошее практическое правило — включать участки, которые охлаждаются или нагреваются с помощью обычной системы. Это означает, что площадь крыльца или патио не входит в квадратные метры.

Также важно отметить, что существует разница между GLA и общей жилой площадью (TLA), которая обычно включает готовый подвал или дополнительную отдельную жилую площадь.

Как рассчитать стоимость квадратного метра

Во-первых, вот формула для расчета цены за квадратный фут на самом базовом уровне: возьмите цену дома и разделите ее на квадратные метры дома. Цена за квадратный фут обычно выше для домов меньшего размера и ниже для домов большего размера.Давайте посмотрим на несколько примеров того, как это работает:

  • Дом 1: дом площадью 1500 квадратных футов выставлен на продажу за 300 000 долларов. Цена за квадратный фут — 200 долларов.
  • Дом 2: Дом поменьше, площадью 1200 квадратных футов поблизости, также выставлен на продажу за 300 000 долларов. Цена за квадратный фут этого дома по той же цене на листинге составляет 250 долларов.
  • Дом 3: более крупный дом площадью 2500 квадратных футов выставлен на продажу за 350 000 долларов. Цена за квадратный фут составляет 140 долларов, что существенно меньше, чем цена обоих домов меньшего размера по этому показателю.

Имейте в виду, что этот расчет сам по себе не дает вам никаких подробностей о таких вещах, как планировка дома или его удобства и особенности. Чтобы получить более контекстуализированный и, следовательно, полезный расчет, подумайте об этом так: «Вы можете получить хороший диапазон значений на квадратный фут с помощью базового расчета, но тогда вам нужно будет внести поправки в улучшения», — говорит Зак Харрис, самый продаваемый агент. в Южной Калифорнии.

«Вы должны добавить такие вещи, как бассейн, ландшафт, виды, размер участка.Есть и другие факторы, помимо цены за квадратный фут дома, которые вы должны учитывать ».

Однако он отмечает, что покупатель может использовать эти нюансы для усиления своей позиции на переговорах: «Это, безусловно, может помочь вам, если есть дом с худшим видом по более низкой цене за квадратный фут. Вы можете использовать это как комплимент, чтобы показать продавцу, и это может вам помочь ».

Другими словами, осведомленность о цене за квадратный фут может помочь в получении прибыли… даже если есть дополнительные факторы, влияющие на стоимость дома.

Как рассчитать среднюю цену за квадратный фут для нескольких домов

Определение средней цены за квадратный фут для нескольких домов поможет вам составить контекстуализированный диапазон на основе большего набора данных. Для этого найдите квадратные метры каждого дома и затем разделите ее на количество домов. Используя приведенные выше примеры, это будет выглядеть так:

200 долларов за квадратный фут (Дом 1) + 250 долларов за квадратный фут (Дом 2) + 140 долларов за квадратный фут (Дом 3) = 590 долларов за квадратный фут

590 $ / 3 (количество домов) = 196 $.66 (средняя цена квадратного метра)

Таким образом, в круглых числах 200 долларов за квадратный фут — это средний диапазон в этом наборе выборки. Но имейте в виду, что цена квадратного метра будет отличаться в разных домах по ряду причин. Виссел объяснил, что такие вещи, как квадратные метры — это дополнительные комнаты или просто комнаты большего размера, могут иметь значение в цене за квадратный фут. Другие факторы включают размер участка, бассейн, дополнительные постройки, такие как сараи, и внутреннюю отделку.

Как узнать, какие дома сравнивать?

Конечно, чтобы получить наиболее полезные данные, вам нужно знать, как выбрать, какие дома сравнивать с вашим домом.Их также называют «сопоставимые списки» или просто «подборки».

Вам нужно искать композиции, которые были проданы недавно, в идеале в течение последних трех-шести месяцев. Также убедитесь, что ваши композиции расположены рядом с объектом — чем ближе, тем лучше. Кроме того, ваши навыки должны быть примерно того же возраста, что и объект вашей собственности.

Кроме того, comps должны иметь атрибуты, аналогичные вашему свойству subject — например, если свойство, которое вы имеете в виду, имеет пул, то и comps, если возможно, должны иметь его.

И ваши композиции должны иметь такую ​​же площадь в квадратных футах, как и ваша собственность объекта.

«Для соревнований я обычно нахожусь в пределах 100 квадратных футов от объекта. Таким образом, если объект недвижимости составляет 1500 квадратных футов, мы уменьшим его до 1400 и увеличим до 1600 », — объясняет Харрис. И он применяет аналогичный подход к возрасту дома. «Скажем, сейчас 1995 год — мы дадим 10-летний возрастной диапазон до 1985 года и до 2005 года».

Оттуда «вы должны действительно сузить их, посмотреть, какие из них наиболее близки к вашему объекту собственности, а затем пойти и посмотреть на улучшения по сравнению с вашим объектом, такие как вид или размер участка», — объясняет Харрис.

Где найти нужные данные?

Конечно, вам понадобятся данные для всех этих вычислений. Итак, где вы можете получить информацию о продажной цене и площади в квадратных футах, необходимые для расчета цены за квадратный фут?

Некоторые источники в Интернете более надежны, чем другие. Поэтому, если вы их используете, вы хотите убедиться, что эти продажи действительно закрылись, прежде чем использовать данные о цене за квадратный фут в своем собственном домашнем поиске.

Данные публичных записей не всегда доступны немедленно, но они могут быть одним из самых надежных источников данных для покупателей и должны включать зарегистрированные продажи недвижимости.Здесь вы можете найти онлайн-хранилища данных общедоступных записей.

Некоторые местные службы множественного листинга — или MLS — будут предоставлять данные общественности; сверьтесь с вашим, чтобы узнать.

Брокеры по недвижимости иногда распечатывают или отправляют по почте информацию о недавно проданных домах. Вы можете пойти в местные офисы, чтобы проверить такую ​​информацию.

Харрис предлагает, чтобы вы также могли позвонить в юридический представитель и получить отчет о собственности, отправленный вам — обычно бесплатно — и дать вам некоторые данные для начала.

Но в идеальной ситуации вы захотите связаться с настоящим агентом по недвижимости: хороший агент может помочь вам найти компромиссы и рассчитать данные о цене за квадратный фут, если это важная часть вашего домашнего поиска.

«Лучший ресурс всегда будет идти напрямую к агенту по недвижимости, который имеет данные MLS и может предоставить вам все сопоставимые объекты», — говорит Харрис. «Не только проданные, но и активные, ожидающие, проданные, просроченные».

Он отмечает, что листинги с истекшим сроком годности говорят вам, сколько людей не были готовы платить — и это может быть полезно, — но проданные композиции всегда являются лучшими и наиболее точными для определения цены за квадратный фут.

«Итак, я бы сказал, что вашим источником № 1 будет агент по недвижимости», — говорит Харрис.

И в идеале, этот человек должен быть местным жителем вашего региона. «Местные агенты знают местные районы лучше, чем агенты из других мест, которые могут взять на себя весь город, а местные агенты знают, что определенные районы приносят больше или меньше ценности. Так что хорошо, когда есть кто-то из местных, кто хорошо знает окрестности ».

Источник: (Олег Магни / Pexels)

Опасности полагаться на цену квадратного фута при поиске дома

Хотя цена за квадратный фут может быть полезным показателем для сравнения домов во время поиска жилья, она также может вводить в заблуждение.Поскольку GLA не включает в себя такие вещи, как готовый подвал, круговое крыльцо, другие отдельно стоящие здания (даже готовые) или потрясающий вид, он может сбить вас с пути при поиске дома.

Whissel отмечает, что, например, листинг на сумму миллиона долларов может создать несбалансированную зависимость от цены за квадратный фут. «На самом деле, — говорит он, — как агенты мы редко используем цену за квадратный фут. Мы действительно используем квадратные метры для того, чтобы найти сопоставимые дома с аналогичной площадью.Но мы не смотрим на дом площадью 1500 квадратных футов и не говорим, что этот дом продается по цене 400 квадратных футов, а тот — 1600 квадратных футов, поэтому я просто умножаю 400 на 1600 ». Покупатель не обязательно будет платить дополнительно 40 000 долларов за дополнительные 100 квадратных футов.

Whissel смотрит на дом, как оценщик. Итак, в приведенном выше примере, если бы дополнительные 100 квадратных футов были дополнительной комнатой, это стоило бы больше, чем если бы каждая комната была немного больше, потому что дополнительная спальня стоит гораздо больше, чем каждая комната, которая немного больше, чтобы компенсировать ее. эти лишние сто квадратных футов.Другими факторами, влияющими на разницу в цене за квадратный фут, являются такие вещи, как вид, такие удобства, как бассейн или сауна, а также веранды и патио.

Чрезмерная зависимость от цены за квадратный фут может скрыть от вас другие факторы, которые могут быть в одном доме, а в другом — нет.

Должен ли я использовать цену за квадратный фут в моем суперсовременном поиске дома?

Ответ — да и нет. Цена за квадратный фут может служить хорошим показателем при сравнении домов или принятии решения о выгодной сделке.Но простая скидка на собственность, потому что кажется, что она выше, чем в среднем по области, может означать, что вы игнорируете особенности и удобства, уникальные для этой конкретной собственности.

Цена за квадратный фут должна быть еще одним инструментом в вашем домашнем поиске. Потому что чем больше вы знаете и чем лучше вы образованы, тем лучше вы будете относиться к дому, который в конечном итоге приобретете. Наличие рядом доверенного агента поможет вам разобраться в нюансах использования цены за квадратный фут в вашем домашнем поиске.

Источник изображения заголовка: (Олег Магни / Pexels)

Сколько дома я могу себе позволить? | NerdWallet

Чтобы рассчитать, сколько дома вы можете себе позволить, мы принимаем во внимание несколько основных элементов, таких как ваш семейный доход, ежемесячные долги (например, платежи по автокредиту и студенческому кредиту) и сумму доступных сбережений для a. Как покупатель жилья вы захотите с определенным уровнем комфорта понимать свои ежемесячные платежи по ипотеке.

Хотя ваш семейный доход и регулярные ежемесячные долги могут быть относительно стабильными, непредвиденные расходы и незапланированные расходы могут повлиять на ваши сбережения.

Хорошее эмпирическое правило доступности — иметь в резерве платежи за три месяца, включая жилищные выплаты и другие ежемесячные долги. Это позволит вам покрыть выплату по ипотеке в случае непредвиденного события.

Важным показателем, который ваш банк использует для расчета суммы денег, которую вы можете занять, является сравнение вашей общей ежемесячной задолженности (например, ваших платежей по ипотеке, включая выплаты по страховке и налогу на имущество) с вашим ежемесячным доходом до налогообложения.

В зависимости от вашего, вы можете иметь более высокий коэффициент, но, как правило, расходы на жилье не должны превышать 28% вашего ежемесячного дохода.

Например, если ваш ежемесячный платеж по ипотеке, включая налоги и страховку, составляет 1260 долларов в месяц, а ваш ежемесячный доход до налогов составляет 4500 долларов, ваш DTI составляет 28%. (1260/4500 = 0,28)

Вы также можете в обратном порядке определить, каким должен быть ваш жилищный бюджет, умножив свой доход на 0,28. В приведенном выше примере это позволило бы выплате по ипотеке в размере 1260 долларов получить 28% DTI. (4500 X 0,28 = 1,260)

Чтобы подсчитать, сколько дома вы можете себе позволить, мы сделали предположение, что при первоначальном взносе не менее 20% вам лучше всего подойдет a.Однако, если вы рассматриваете возможность получения меньшего первоначального взноса, как минимум до 3,5%, вы можете подать заявку на получение.

Ссуды, обеспеченные FHA, также имеют более мягкие квалификационные стандарты — что следует учитывать, если у вас более низкий кредитный рейтинг. Если вы хотите подробнее изучить ссуду FHA, воспользуйтесь нашей для получения более подробной информации.

Обычные ссуды могут быть предоставлены, хотя квалификация немного сложнее, чем с ссудами FHA.

Можно, имея военное соединение. Это большое дело, потому что ипотека, выданная Департаментом по делам ветеранов, обычно не требует первоначального взноса.Калькулятор доступности дома NerdWallet учитывает это главное преимущество при вычислении ваших индивидуальных факторов доступности.

Не забудьте выбрать «Да» в разделе «Сведения о ссуде» в поле «Вы ветеран?» коробка.

Подробнее о типах ипотечных кредитов см.

Вот сколько денег нужно, чтобы купить дом

Сколько денег мне нужно, чтобы купить дом?

Сумма денег, необходимая для покупки дома, сильно варьируется от человека к человеку.

Кто-то, покупая дом за 250 000 долларов, может нуждаться в авансе менее 10 000 долларов, в то время как кому-то, купившему дом за 600 000 долларов, может потребоваться сэкономить более 100 000 долларов.

Сумма , которую вам необходимо скопить, зависит от цены вашего дома, местоположения и типа ипотеки, которую вы планируете использовать.

Хорошая новость заключается в том, что сегодняшние ипотечные программы сократили сумму денег, необходимую для покупки дома, что облегчило многим покупателям квалификацию.

Подтвердите свои первоначальные расходы на покупку дома (13 ноября 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)


> По теме: Как купить дом на $ 0 вниз: Первый покупатель дома

За что мне придется заплатить авансом при покупке дома?

Первые покупатели жилья часто стремятся сэкономить на первоначальном взносе.Но ваш первоначальный взнос — не единственная сумма авансовых платежей при покупке дома.

Покупатели жилья также должны внести в бюджет 2-5% от покупной цены для авансовых платежей.

Сюда входят такие вещи, как задаток, закрытие расходов, предоплата налогов на недвижимость и страхование домовладельцев.

Общая сумма «наличные для закрытия» равна первоначальному взносу плюс от 2% до 5% от покупной цены.

Кроме того, многим покупателям жилья необходимы «денежные резервы», чтобы иметь право на получение ипотеки.

Резервы — это дополнительная экономия сверх того, что вы заплатите при закрытии. Кредиторы рассматривают эти средства как гарантию на случай финансовых проблем после закрытия.

Кредиторы часто хотят видеть резервы наличности не менее двух месяцев, которые равны двум ежемесячным выплатам по ипотеке (включая проценты по основному долгу, налоги и страховку). Резервы обычно не требуются для ипотечных кредитов FHA или VA.

Подтвердите право на покупку дома (13 ноября 2021 г.)

Расчет суммы, необходимой для покупки дома

Предоплата, необходимая для покупки дома, включает первоначальный взнос, 2-5% от суммы вашей ссуды на покрытие расходов на закрытие и, иногда, как минимум двухмесячный резерв наличности.

Вот сколько денег вам может понадобиться сэкономить, чтобы купить дом по разным ценам *.

Деньги, необходимые для дома за 250 000 долларов

Чтобы купить дом за 250 000 долларов, вам, вероятно, придется заплатить авансом не менее 16 750 долларов в качестве обычного кредита. Первоначальные затраты могут составлять всего 6 250 долларов США с нулевой суммой кредита VA или USDA, хотя не все покупатели имеют право на участие в этих программах.

Обычный заем (снижение на 3%) Обычный заем (снижение на 20%) Заем FHA (3.На 5% ниже) Заем VA (снижение 0%)
Авансовый платеж 7,500 долларов США 50 000 долларов США 8750 долларов США 0 долларов США
долларов США Затраты на закрытие (2,5%) долларов США 6250 долларов США 6250 долларов США
Денежные резервы 3000 долларов США 2200 долларов США Нет данных Нет данных
долларов США 15 000 долл. США 6250 долл. США
Деньги, необходимые для строительства дома стоимостью 400 000 долларов

Денежные средства, необходимые для покупки дома за 400 000 долларов, могут начинаться примерно с 27 000 долларов, если вы имеете право на получение обычного кредита в размере 3% первоначального взноса.

Покупатели жилья, использующие программу FHA, могут столкнуться с первоначальной стоимостью, близкой к 24 000 долларов США, но обратите внимание, что максимальная сумма кредита FHA составляет 356 362 долларов США в большинстве областей. Таким образом, дом за 400 000 долларов может потребовать большего первоначального взноса, чтобы сумма кредита оказалась ниже местных ограничений.

900
Обычный кредит (снижение на 3%) Обычный кредит (снижение на 20%) Кредит FHA (снижение на 3,5%) Кредит VA (снижение на 0%)
Авансовый платеж 12000 долларов 80 000 долларов 14000 долларов 0 долларов
Затраты на закрытие (2.5%) $ 10,000 $ 10,000 $ 10,000 $ 10,000
Денежные резервы $ 5,000 $ 3600 $ N / A 93 600 долл. США 24 000 долл. США 10 000 долл. США
Деньги, необходимые для дома за 600 000 долларов

По мере роста стоимости вашего дома варианты ссуды могут уменьшаться.Это потому, что более дорогая недвижимость часто превышает лимиты FHA и обычные ссуды.

Чтобы получить компенсацию, заемщики должны либо внести больший первоначальный взнос, либо выбрать крупную ипотеку.

Чтобы купить дом за 600 000 долларов, вам, вероятно, нужно будет заложить как минимум 10% -ную скидку на обычную ипотеку. Вам может потребоваться общая экономия около 78 400 долларов США или больше.

* Все примеры предполагают фиксированную 30-летнюю процентную ставку по ипотеке в размере 3.25%. Затраты на закрытие являются приблизительными. Ваша собственная ставка и стоимость будут отличаться.

Подтвердите свои первоначальные расходы на покупку дома (13 ноября 2021 г.)

Потребность в денежных средствах у каждого покупателя разная

Первоначальные затраты на покупку дома будут сильно различаться в зависимости от таких вещей, как стоимость дома, тип ипотеки и место покупки недвижимости.

Например, тому, кто вносит авансовый платеж в размере 20%, чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды (PMI), очевидно, потребуется гораздо больше наличных авансом, чем тому, кто вносит небольшой первоначальный взнос в размере 3 процентов.

Cash-to-close также может отличаться в зависимости от местоположения.

Это потому, что ипотечные кредиторы обычно собирают авансом от четырех до шести месяцев налога на недвижимость. Налоги сильно различаются в зависимости от рыночной стоимости дома, и существует большая разница в стоимости между домом с ежемесячным налогом в 100 долларов и домом с ежемесячным налоговым счетом в 500 долларов.

Лучший способ узнать ваши общие затраты на закрытие сделки — это получить персональную оценку от ипотечного кредитора.

Кредитор может предоставить письменную оценку вашей «наличности на закрытие», которая представляет собой общую сумму денег, которая вам понадобится авансом для закрытия ипотечного кредита.

Кредитор также проверит, что у вас есть или будет достаточно средств на ваших банковских счетах, чтобы закрыть ссуду, просмотрев выписки из вашего банковского счета за два месяца.

Типичные наличные расходы при покупке дома

Даже если вы используете ипотеку с низкой или нулевой выплатой, вполне вероятно, что вам придется покрывать некоторые расходы из собственного кармана.

Вот различные сборы, которые вы можете ожидать при покупке дома, а также типичные диапазоны цен для каждого из них.

Первоначальный взнос (0-20% от покупной цены)

Необходимый вам первоначальный взнос будет зависеть от вашего кредитного рейтинга и типа ссуды, на которую вы имеете право.

Для обычной ссуды, гарантированной Fannie Mae или Freddie Mac, вам обычно потребуется первоначальный взнос в размере не менее 5%, хотя первоначальные платежи в размере 3% доступны с такими программами, как ссуды HomeReady и Обычные 97.

Чтобы претендовать на получение обычной ссуды с понижением на 3%, покупателям обычно требуется кредитный рейтинг не ниже 620.

Однако обычный жилищный кредит — не единственный вариант.

Для получения кредита FHA требуется первоначальный взнос в размере всего 3,5% от покупной цены дома, если ваш рейтинг FICO составляет не менее 580. Хотя некоторые кредиторы могут потребовать более высокий кредитный рейтинг от 620 до 640.

Другие виды ссуд полностью исключают требование о первоначальном взносе.

Покупатели жилья с военным опытом должны проверить свое право на получение беспроцентной ссуды VA. Наряду со 100% -ным финансированием ссуды VA предлагают чрезвычайно низкие процентные ставки и не требуют ежегодной ипотечной страховки.

Кредит Министерства сельского хозяйства США также не требует дополнительных затрат и доступен покупателям жилья в сельских и пригородных районах.

Подтвердите право на получение кредита с низким первоначальным взносом (13 ноября 2021 г.)
Затраты на закрытие (2-5% от суммы кредита)

Создание ипотечного кредита стоит денег. Эти «заключительные расходы» перекладываются на покупателя дома. Ниже приведены некоторые сборы кредитора, которые вы можете увидеть в своей смете расходов.

  • Комиссия за оформление
  • Плата за подачу заявления
  • Комиссия за обработку
  • Комиссия за андеррайтинг

Но ипотечный кредитор — не единственная организация, которая будет собирать комиссию.Есть также третьи стороны, которые взимают плату за услуги, необходимые для утверждения кредита.

Сторонние сборы включают в себя:

  • Плата за регистрацию
  • Страхование титула
  • Комиссия за условное депонирование
  • Оценка
  • Кредитный отчет
  • Комиссия за регистрацию округа

Затраты на закрытие будут варьироваться в зависимости от размера вашей ссуды, присутствия юриста за закрывающим столом и сборы, взимаемые вашим муниципалитетом или государством.

В целом, вы можете рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены вашего дома в качестве авансовых затрат на закрытие.

Это широкий диапазон, поэтому уточните у своего кредитора точную сумму, необходимую в вашей ситуации. Попросите кредитора или альтернативные варианты ссуды, чтобы сократить ваши общие наличные расходы.

Вы также можете спросить своего риэлтора или кредитного специалиста о некоммерческих первоначальных платежах и программах помощи при закрытии на вашем рынке.

Задаток (различается)

Когда вы ищете дом, вам нужно достаточно наличных денег в банке для внесения задатка.

Это деньги, которые вы платите сразу после того, как продавец принимает ваше предложение о покупке и вы подписываете договор.

Задаток показывает, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Эти деньги применяются к вашему первоначальному взносу, если продажа дома закрывается, поэтому вам не нужно дополнительно откладывать на это деньги. Вам просто нужно убедиться, что деньги готовы к оплате, когда вы получите предложение.

Если продажа не состоится, вы можете вернуть свои задатки.

Задаток не поступает напрямую продавцу.Вместо этого он хранится в эскроу-компании, и продавец получает подтверждение получения.

Размер необходимого задатка будет зависеть от диапазона цен на жилье и конкуренции на вашем рынке жилья.

Иногда вам нужно внести всего пару сотен долларов. В других случаях вам может потребоваться задаток в размере 1,5% от продажной цены дома или более. Если вы покупаете дом за 200 000 долларов, залог в размере 1,5% выйдет в размере 3 000 долларов.

Спросите у своего агента по недвижимости или риэлтора, сколько задатка вам понадобится, чтобы продемонстрировать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Ваш агент поможет согласовать точную сумму денег, которую вам нужно внести.

Денежные резервы (выплаты по ипотеке на 0-6 месяцев)

Чтобы иметь право на получение ипотечной ссуды, вам обычно требуется определенная сумма денег, отложенная на вашем сберегательном или инвестиционном счетах.

Известные как «денежные резервы», это доллары, которые вы не будете использовать для покрытия первоначального взноса или других заключительных расходов.Кредитор хочет видеть эти деньги, чтобы быть уверенным, что вы сможете позволить себе новые ежемесячные выплаты по ипотеке.

Разные кредиторы предъявляют разные требования к тому, сколько месяцев платежей вам потребуется на вашем счете.

Большинству кредиторов требуется как минимум два месяца денежных резервов, если вы подаете заявку на соответствующую ипотечную ссуду, подписанную в соответствии с рекомендациями Freddie Mac или Fannie Mae.

Например, предположим, что общая стоимость вашего будущего жилищного платежа составляет 2000 долларов.Сюда входит основная сумма кредита и выплата процентов, а также налоги на имущество, страхование домовладельцев, взносы на частное ипотечное страхование (PMI) и взносы ассоциации домовладельцев (HOA).

В этом случае вам потребуется сэкономить не менее 4000 долларов, чтобы удовлетворить требование кредитора о двухмесячных резервах.

Но не всем нужны денежные резервы.

Если у вас высокий кредитный рейтинг — скажем, 740 или выше по шкале FICO — и вы вносите более крупный авансовый платеж, ваш кредитор может вообще не потребовать никаких резервных средств.

Эти заемщики уже продемонстрировали способность оплачивать свои счета вовремя, поэтому кредиторам не нужно видеть такую ​​большую сумму резервных фондов.

Кроме того, ссуды VA и FHA обычно не подпадают под действие правил резервного фонда. Поскольку эти ссуды гарантируются Департаментом по делам ветеранов (VA) или Федеральной жилищной администрацией (FHA), кредиторы могут несколько смягчить свои правила андеррайтинга.

Вам следует ожидать увеличения резервов, если вы покупаете инвестиционную недвижимость, такую ​​как дом для сдачи в аренду.

Ваш кредитор может потребовать наличных резервов на сумму до шести месяцев для этого типа ипотеки. Большие денежные резервы помогают арендодателям пережить период незапланированной собственности или другие непредвиденные финансовые проблемы.

Подтвердите право на покупку дома (13 ноября 2021 г.)

Дополнительные расходы на подготовку к

Мы покрыли расходы по открытию и закрытию ссуды, наличным средствам для внесения задатка и поддержанию достаточного состояния вашего банковского счета, чтобы продемонстрировать, что вы можете производить текущие ежемесячные платежи по ипотеке.

Но есть и другие расходы, на которые вы также должны спланировать:

  • Осмотр дома — Перед тем, как завершить покупку дома, вам потребуется независимый осмотр дома, который может выявить основные и мелкие дефекты перед покупкой. Ожидайте обнаружить незначительные и косметические проблемы; Если инспектор обнаружит структурные проблемы или проблемы с безопасностью, вам следует подумать о покупке другого дома или переговорах с продавцом, чтобы решить эти проблемы перед покупкой. Домашний осмотр обычно стоит от 250 до 400 долларов для дома среднего размера
  • Расходы на переезд — Если у вас есть друзья и члены семьи, у которых есть грузовики и крепкие спины, вам, возможно, не нужно сильно беспокоиться о расходах на переезд.Но если вы переезжаете в другой район или за границу, переезд может легко стоить от 3000 до 5000 долларов. Если вы переезжаете на работу, спросите, поможет ли ваш новый работодатель покрыть расходы на переезд.
  • Экстренный фонд — Потеря работы или неожиданный капитальный ремонт в вашем новом доме могут поставить под угрозу вашу способность платить по ипотеке. Большинство финансовых консультантов рекомендуют отложить расходы на жизнь в течение нескольких месяцев на случай чрезвычайных ситуаций. Таким образом, вы не накапливаете задолженность по кредитной карте только для того, чтобы оплатить свои счета.

Новые домовладельцы часто недооценивают сумму наличных, которая им понадобится как авансом , так и после закрытия продажи дома.

Составление бюджета на сопутствующие расходы — например, переезд и ремонт нового дома — поможет вам составить более реалистичную оценку того, сколько денег вам действительно нужно, чтобы купить дом.

Как снизить личные расходы на покупку дома

Сохранение достаточного количества наличных для первоначального взноса и закрывающих расходов является самым большим препятствием на пути к домовладению для большинства покупателей.

К счастью, есть способы снизить или даже исключить ваши наличные расходы при покупке дома.К ним относятся:

  • Выберите ипотечную ссуду с низким или нулевым первоначальным взносом. — Ссуды VA и ссуды USDA допускают нулевой первоначальный взнос; обычные кредиты дают скидку на 3%; и ссуды FHA начинаются с первоначального взноса 3,5%. Внесение минимально допустимого первоначального взноса может существенно снизить ваши наличные расходы.
  • Узнайте о первоначальном взносе и помощи при закрытии сделки — В каждом штате существуют программы помощи при первоначальном платеже (DPA), предназначенные для того, чтобы помочь малообеспеченным и / или впервые покупающим жилье оплатить свои первоначальные затраты.Изучите программы DPA в вашем районе, чтобы узнать, имеете ли вы право на получение помощи
  • Используйте подарочные деньги от родственников для покрытия ваших авансовых расходов — Большинство кредитных программ позволяют вам частично или полностью покрыть свои наличные расходы, используя деньги, подаренные членом семьи или другим родственником. Вам просто нужно убедиться, что подарочные фонды должным образом задокументированы.
  • Договоритесь с продавцом об оплате некоторых или всех ваших затрат на закрытие сделки. — Продавец может оплатить покупателю затраты на закрытие сделки.Такая договоренность известна как «уступки продавца». Сумма, которую разрешено покрыть продавцу, зависит от типа ссуды. Продавцы с большей вероятностью помогут на рынке покупателя, когда у них возникнут проблемы с продажей дома
  • Запросить кредит у кредитора — «Кредит кредитора» означает, что ипотечный кредитор оплатит часть или все ваши затраты на закрытие сделки. Взамен вы заплатите более высокую ипотечную ставку на весь срок действия ссуды

Используя комбинацию этих стратегий, возможно, удастся купить дом за очень небольшую сумму из собственного кармана.

Проверьте право на покупку дома

Низкие ставки по ипотечным кредитам, что облегчает как постоянным, так и новым покупателям жилья право на получение ипотеки.

Низкие процентные ставки также снижают первоначальные затраты: вы можете принять ставку, немного превышающую рыночную, в обмен на кредит кредитора.

Ознакомьтесь с сегодняшними ставками, чтобы узнать, на что вы имеете право. В зависимости от кредитной программы вы можете купить дом за меньшую сумму из собственного кармана, чем вы думаете.

Подтвердите новую ставку (13 ноября 2021 г.)

Расчет потребности в жилье в системе планирования (Англия)

В декабре 2020 года правительство изменило порядок расчета местными органами планирования (МПУ) потребности в жилье в своих районах. Новый подход увеличивает потребность в жилье в некоторых городских районах, но остается таким же, как и раньше, за пределами этих районов.

Правительство давно стремилось увеличить количество нового жилья, поставляемого в Англии.Его текущая цель — довести предложение жилья до 300 000 новых домов в год к середине 2020-х годов, но в настоящее время предложение не находится на этом уровне.

LPA несут ответственность за разработку местных планов, которые определяют политику планирования для области местного самоуправления и включают оценку того, сколько жилья необходимо.

В прошлом высказывались опасения, что некоторые местные органы власти не запланировали достаточное количество жилья в своих районах.

Изменения, внесенные правительством в декабре 2020 года в методику оценки потребностей местного населения в жилье, а также изменения, предложенные в официальном документе «Планирование на будущее», направлены на приведение запланированного количества жилья в соответствие с его планами предложения.

Старый общепринятый метод оценки потребности в жилье

Основы национальной политики планирования (NPPF) определяют, как местные органы власти должны создавать свои местные планы, и включают стандартный метод оценки потребности в жилье.

LPA должны следовать стандартному методу при разработке местного плана, за исключением «исключительных обстоятельств». Показатель потребности в жилье, полученный стандартным методом, должен быть отправной точкой в ​​процессе планирования, а не целевым показателем жилья. Ожидается, что местные органы власти также будут учитывать такие ограничения, как количество доступной земли, при разработке местных планов.

Первая версия стандартного метода была опубликована в обновлении NPPF в июле 2018 года. Она состояла из трех этапов:

  1. Оценка прогнозируемого роста домашних хозяйств с использованием прогнозов домашних хозяйств на 2014 год
  2. Корректировка этого показателя в сторону увеличения в районах, где цены на жилье выше по сравнению с заработками людей, которые там работают
  3. Ограничение уровня увеличения, с которым может столкнуться любой LPA, в зависимости от статуса его существующих планов.

Правительство провело консультации по изменениям стандартной методики в августе 2020 года.Предлагаемые изменения включали включение более свежих прогнозов домашних хозяйств и снятие ограничения, ограничивающего уровень повышения, с которым могут столкнуться МПУ.

Если бы первоначальные предложения правительства были реализованы, стандартный метод повысил бы уровень жилищной потребности, оцениваемой во многих районах, особенно в сельской местности. Однако в некоторых кругах предложенные изменения не получили одобрения — озабоченность по поводу географического распределения потребности в жилье была высказана в парламенте и комментаторами.

Правительство опубликовало свой ответ на консультацию в декабре 2020 года. В сопроводительном заявлении министра министр жилищного строительства Роберт Дженрик сказал, что правительство «ясно слышало», что строительство домов не должно производиться за счет «ценных зеленых насаждений». ”И лучше было бы сделать это в городских районах.

В ответе на консультацию изложен новый стандартный метод оценки потребности в жилье, который сейчас действует.

Чем отличается новый стандартный метод?

В новом стандартном методе по существу сохраняются те же этапы, что и в исходном, но после выполнения первых трех этапов показатель потребности в жилье некоторых городских районов увеличивается на 35%.

Эти городские районы определяются как районы Лондона, плюс местные органы власти, которые составляют наибольшую долю населения 19 других самых густонаселенных городов Англии (например, Бирмингема, Манчестера и Ливерпуля).

Хотя изменение стандартного метода было одобрено некоторыми организациями, такими как Королевский институт городского планирования, также была определенная степень скептицизма в отношении того, приведет ли это к сдаче 300 000 новых домов в год.

Lichfields, консалтинговая компания по планированию, опубликовала анализ, предполагающий, что распределение потребностей может сводиться к выдавливанию «кварты в кружку с пинтой», поскольку некоторые городские районы могут не иметь потенциала для развития до уровня потребности, указанного в формуле.

Ориентировочные данные о потребности в жилье для МПУ

Цифры показывают, какая потребность в жилье могла бы быть в каждом районе, если бы стандартный метод использовался всеми МПУ одновременно в апреле 2021 года. Это гипотетически — данные не показывают потребности в жилье, которые будут использоваться этими МПУ. .На самом деле, местные органы власти будут выполнять расчет в разное время, и доступные данные и статус местных планов в то время будут влиять на результат формулы.

Lichfields поделился этими цифрами с библиотекой Commons, и их можно загрузить с целевой страницы этого брифинга (см. Ссылку выше).

Обновление примечания: файл Excel для загрузки был обновлен в октябре 2021 года, чтобы исправить ошибочные цифры в одном из столбцов. Это не повлияло на анализ в этом информационном документе.Подробности смотрите в файле.

Дальнейшие изменения: Белая книга планирования

В правительственном официальном документе «Планирование на будущее», опубликованном в августе 2020 года, изложены предложения по более широкой реформе системы планирования в Англии, включая изменение способа, которым система планирования учитывает жилищные потребности в долгосрочной перспективе.

Это включало предложения по разработке нового стандартного метода оценки потребности в жилье , в отличие от потребности в жилье.

Этот новый подход будет означать, что MHCLG производит расчеты, основанные на потребностях в жилье, земельных ограничениях и других факторах, и передает их местным органам управления для реализации.

Правительство еще не объявило о своем ответе на консультации по этому белому документу.


Сколько квадратных футов у меня дома? Как рассчитать квадратные футы дома

Если вы продаете свой дом или собираетесь его купить, важно понять одну концепцию, которую необходимо понять, — как рассчитать квадратные футы. Необходимость подсчета площади в квадратных футах может вызвать у вас панические мысли по поводу опоздания в классную комнату, но существует огромная разница между домом площадью 400 квадратных футов (крошечный) и домом площадью 4000 квадратных метров (McMansion), и не только с точки зрения того, сколько пространство у вас есть, чтобы размять ноги.

Площадь дома — ключевой элемент в определении цены дома, который вы пытаетесь купить или продать, размера налогов, которые вы будете платить, если вы там живете, и того, какие виды ремонта возможны в вашем будущем. Кроме того, площадь дома может быть на удивление субъективной. Итак, если вы спрашиваете себя: «Как рассчитать квадратные метры дома?» вот что вам нужно знать.

Поскольку у большинства людей нет калькулятора квадратных футов в заднем кармане, вот что вам нужно знать, чтобы справиться с любыми расчетами площади в квадратных футах, которые возникнут в вашем будущем.

Как рассчитать квадратные метры дома

Вы, наверное, знаете, как рассчитать квадратные метры простой комнаты без каких-либо забавных форм. Просто вырвите мерную ленту или лазерную мерку, чтобы определить ее длину и ширину. Умножьте ширину на длину и вуаля! У вас есть квадратные метры. Скажем, комната имеет ширину 20 футов и длину 13 футов, тогда 20 x 13 = 260 квадратных футов.

Как рассчитать квадратные футы

(realtor.com)

———

Хотя измерить одну комнату не составляет большого труда, люди пугаются, когда дело доходит до расчета площади всего дома в квадратных футах.Хотя дома могут поначалу показаться «сложными для измерения, это всего лишь набор маленьких коробок», — говорит Марио Маццамуто из SF Bay Appraisal. Не переживайте, если в комнате есть выступ. Просто разбейте эту область на меньшую ячейку и измерьте каждую ячейку индивидуально. Сложите квадратные метры каждой коробки, чтобы получить общую площадь комнаты. Итак, если ваша гостиная, спальня, ванная комната и коридор имеют площадь 500, 400, 200 и 100 квадратных футов соответственно, это означает, что общая площадь составляет 500 + 400 + 200 + 100 = 1200 квадратных футов.

Даже сложные планы этажей — это просто набор прямоугольников, которые можно сложить.

(realtor.com)

Не бойтесь, если у вас круглая кухня и треугольная комната. Просто ознакомьтесь с удобным калькулятором vCalc, который подскажет вам, как рассчитать квадратные футы, независимо от того, какой многоугольник вам брошен. После выбора формы калькулятор предложит вам размеры, необходимые для расчета площади в квадратных футах.

———

Теперь, когда вы знаете, как рассчитать площадь дома в квадратных футах, пора разорить свой пузырь с большим предостережением: расчет площади на удивление субъективен в зависимости от того, кто производит измерения.Например, вы измерили фактическую площадь в квадратных футах между внутренними стенами. Но многие архитекторы используют свой собственный метод расчета квадратных футов, измеряя площадь в квадратных футах от внешних стен .

Это объясняет, почему часто возникают расхождения между вашими расчетами квадратных футов и расчетами агента по недвижимости, строителя или других источников. (Ищете агента? Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.)

«Многие услуги MLS требуют, чтобы квадратные метры листинга поступали из определенного источника», — говорит Робин Кенсел из Stevens Kencel Group в Коннектикуте.Таким образом, хотя вы можете сделать свою собственную оценку, вам может потребоваться нанять определенного профессионала, чтобы он придумал число, которое можно использовать в вашем листинге; узнайте у своего риэлтора или в городском строительном управлении, кто это.

Как правило, «квадратные метры проходят через гипсокартон и обрамляют внешнюю часть стены», — говорит Маззамуто. Как правило, чтобы сделать то же самое с вашими измерениями, добавьте 6 дюймов за каждое измерение, — говорит он.

—————

Часы: особенности, которые помогают дому продавать быстрее всего

Какова оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома — это ежегодная оценка стоимости вашего дома, определяемая оценщиком муниципального имущества вашего налогового округа.Местные налоговые органы используют это значение для расчета налогов на недвижимость, которые вы платите за свой дом каждый год. Подробнее о том, как рассчитывается это значение, см. Ниже.

Какова оценочная стоимость дома?

Оценочная стоимость дома — это долларовая стоимость, присвоенная дому для расчета налогов на недвижимость. Оценщик муниципального имущества несет ответственность за определение оценочной стоимости каждого дома в пределах данного налогового округа. Некоторые оценщики работают в округе или деревне, но большинство из них работают в городе или городе.

Независимо от того, живете ли вы в налоговом округе города или округа, оценочная стоимость вашего дома будет основываться на одной из трех цифр: рыночной стоимости, оценочной стоимости или едином процентном соотношении любого из них. Рыночная стоимость — это то, за что ваш дом будет продаваться на свободном рынке при наличии желающего продавца и способного покупателя. Оценочная стоимость — это стоимость дома, определенная оценщиком. Большинство штатов требует, чтобы жилая недвижимость оценивалась по рыночной стоимости. Как правило, оценка ниже рыночной или оценочной стоимости.Оценщики могут заключить, что рыночная стоимость и оценочная стоимость неточно отражают дом, поэтому они используют оценочную ставку для расчета оценочной стоимости.

Должностные лица также просматривают другую важную информацию, такую ​​как стоимость соседнего имущества и история продаж собственности, чтобы определить оценочную стоимость. Эта оценка обычно делается без фактического осмотра дома, что может привести к неточной оценке. Если оценочная стоимость выше, чем справедливая рыночная стоимость, скорее всего, город переоценил недвижимость, и владелец, вероятно, платит слишком много налогов.

Оценочная стоимость дома обычно отстает от рыночной, поскольку оценки корректируются только ежегодно, в то время как рыночная стоимость может меняться несколько раз в год. Дом, который недавно был перепродан, обычно ближе к оценочной стоимости, чем дом, который не продавался долгое время. В зависимости от законодательных ограничений региона большинство оценочных значений не могут увеличиваться более чем на определенный процент каждый год.

От чего зависит оценочная стоимость дома?

Оценщик просматривает информацию о вашей собственности и районе, сравнивая ее с другими объектами недвижимости в вашем районе, чтобы определить оценочную стоимость.Оценщик использует рыночный подход, который представляет собой метод оценки стоимости на основе продажной цены аналогичных домов. Этот подход используется для определения рыночной стоимости недвижимости и определения ставки оценки. Затем рыночная стоимость и ставка оценки умножаются, чтобы получить оценочную стоимость, как показано ниже.

Ставка оценки — это процент до 100%, который учитывает факторы, которые могут повысить или понизить стоимость домов в данном районе. Эти факторы включают текущие рыночные условия, другую стоимость дома, стоимость обслуживания, амортизацию, улучшение дома, район, размер, удобства и любые другие факторы, которые оценщик считает важными для точной оценки.Ставка оценки, как правило, одинакова для каждого объекта недвижимости в данной налоговой юрисдикции.

Во многих случаях оценщики используют алгоритм для определения ставки оценки и рыночной стоимости дома путем ввода общей информации о каждой собственности и сравнения ее с аналогичными объектами. Обычно это используется как стандарт для всех домов в этом районе, но в отдельных случаях также может привести к неточной оценке.

Чем выше ваша оценочная стоимость, тем больше вы заплатите налогов.В неблагополучных районах оценочная стоимость обычно ниже из-за качества соседства, в то время как в районах с большим населением и большей экономической деятельностью оценочная стоимость выше. Эти значения являются общедоступными и находятся в записях свойств. Когда вы думаете о покупке дома, вы можете посмотреть оценочную стоимость и сравнить ее с запрашиваемой ценой. Однако оценочная стоимость корректируется только ежегодно и может неточно отражать то, за что домовладелец будет продавать или сколько покупатель заплатит за дом.

Как рассчитать оценочную стоимость вашего дома

Для того, чтобы оценить оценочную стоимость дома, потребителю нужна его рыночная стоимость и оценочная ставка.Существует второй подход, который позволяет потребителям использовать свой счет по налогу на имущество и ставку налога на недвижимость в своем округе. Информацию можно ввести в следующий расчет:

Оценочная стоимость = Рыночная стоимость x (Оценка / 100)

Первый расчет основан на рыночной стоимости имущества и установленной ставке оценки. Чтобы получить оценочную стоимость, рыночная стоимость умножается на ставку оценки в десятичной форме. Если вы не уверены в рыночной стоимости своей собственности, вы можете получить оценочную стоимость, наняв профессионального оценщика, спросив местных чиновников или используя калькуляторы, представленные на сайтах недвижимости и банковских сайтов.Чтобы узнать свою ставку взноса, перейдите на веб-сайт своего округа или свяжитесь с городским чиновником.

Допустим, вы хотите купить дом рыночной стоимостью 150 000 долларов и хотите узнать его оценочную стоимость. Вы решаете позвонить в налоговый департамент вашего города, чтобы узнать ставку налогообложения, которая составляет 90%. Вы можете умножить эти два значения, чтобы найти оценочную стоимость, которая дает вам 135 000 долларов.

Обычный заем (снижение на 10%) Обычный заем (снижение на 20%)
Первоначальный взнос 60 000 долл. США 120 000 долл. США
% закрытия 12000 долларов США 12000 долларов США
Денежные резервы 6400 долларов США 5400 долларов США
Общая сумма необходимых денег 78400 долларов США 1374006 долларов США
Рыночная стоимость = 150 000 долларов США

Ставка оценки = 90%

150 000 долл. США x (90/100)

Оценочная стоимость = 135 000 долларов США

При втором расчете используется ваш счет по налогу на недвижимость и ставка налога для вашего региона.Вы получите этот счет от департамента финансов и налогообложения вашего округа примерно за месяц до наступления срока уплаты налогов. Ставка налога определяется совокупной оценочной стоимостью собственности в этом районе, и ее можно узнать, посетив веб-сайт вашего округа или позвонив в отдел финансов или налогообложения вашего округа. Используя эти значения, вы можете разделить число из счета по налогу на недвижимость на ставку налога, чтобы получить оценочную стоимость вашего дома.

Оценочная стоимость = Счет по налогу на имущество x (100 / налоговая ставка)

Предположим, что у вас есть дом и вы хотите узнать его оценочную стоимость.Вы получите счет по налогу на имущество в размере 1350 долларов. Затем вы проверяете веб-сайт своего округа и обнаруживаете, что ваша налоговая ставка составляет 1%. С этими двумя значениями теперь вы можете разделить счет в 1350 долларов на 1%, что даст вам 135 000 долларов.

Счет по налогу на имущество = 1350 долларов США

Ставка налога = 90%

1350 долларов США x (100/1)

Оценочная стоимость = 135 000 долларов США

Различия между оценочной стоимостью, оценочной стоимостью и справедливой рыночной стоимостью

Оценочная стоимость, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость часто используются как взаимозаменяемые, несмотря на то, что они существенно различаются.Ниже мы сравнили эти три термина, чтобы вы лучше понимали, что означает каждое значение.

Что это такое Годовая оценка стоимости недвижимости Лучшая оценка экспертом стоимости недвижимости Цена, по которой недвижимость будет продаваться на свободном рынке
Сколько это Определяет стоимость недвижимости для целей налогообложения Помогает определить, подходит ли рыночная цена и используется ли она для целей ссуды Определяет стоимость дома, с которой согласны продавец и дееспособный покупатель
Кто его рассчитывает Подготовлено оценщиком муниципальной собственности Подготовлено профессиональным оценщиком, который должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера Подготовлено продавцом или компанией по недвижимости и согласовано покупателем
Факторы, определяющие значение
  • Рыночная стоимость или оценочная стоимость
  • Оценка оценки
  • Сопоставимые свойства (продажи и стоимость)
  • Текущие рыночные тенденции
  • Место нахождения
  • Размер
  • Тип конструкции
  • Состояние дома
  • Удобства
  • Техника
  • Утилиты
  • Интерьер и экстерьер
  • Домашние улучшения
  • Сопоставимые свойства (продажи и стоимость)
  • Текущие рыночные тенденции
  • Место нахождения
  • Размер
  • Тип конструкции
  • Состояние дома
  • Удобства
  • Техника
  • Утилиты
  • Интерьер и экстерьер
  • Домашние улучшения

Справедливую рыночную стоимость не следует путать с ценой продажи.Типичный пример форм оценки можно найти в Едином отчете Fannie Mae об оценке домов на одну семью.

Как видно из диаграммы, оценочная стоимость, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость используются для определения стоимости дома, но имеют разные значения, цели и методы расчета. Оценочная стоимость рассчитывается оценщиком муниципального имущества и пересчитывается каждый год для определения стоимости имущества, которая затем используется для целей налогообложения. Для сравнения, оценочная стоимость составляется профессиональным оценщиком для оценки стоимости недвижимости и используется для целей ссуды, а также для определения правильности рыночной цены.Наконец, справедливая рыночная стоимость — это цена, по которой недвижимость будет продаваться на свободном рынке. Технически это рассчитывается путем переговоров между желающим продавцом и способным покупателем.

Как оспорить оценочную стоимость недвижимости

Если вы получили счет по налогу на имущество и считаете, что ваша собственность не была оценена точно, вы можете предпринять некоторые шаги, чтобы оспорить оценку.

Во-первых, проверьте данные, которые есть у местного органа власти о вашем доме, убедитесь, что все характеристики дома указаны правильно, включая размер, количество ванных комнат и все другие факторы, которые повлияли на вашу оценку.Если вы видите ошибки, обратитесь в местное правительство, чтобы изменить детали. В противном случае посмотрите, сможете ли вы сравнить свои налоговые счета с теми, которые выплачивают соседи, у которых есть дома, похожие на ваш. Если это непростой вариант, вы можете попросить профессионала оценить вашу собственность на сумму от 400 до 500 долларов и сравнить результат с оценочной стоимостью.

Если вы проверили все данные и по-прежнему считаете, что ваша собственность была оценена неправильно, позвоните или посетите офис местного оценщика, чтобы оспорить его и запросить повторную оценку.Обычно у вас есть до 30 дней, чтобы оспорить счет, хотя точные сроки зависят от вашего местного правительства. Если ваша вторая проверка окажется безуспешной, вы можете подать апелляцию в независимую комиссию, с юристом или без него.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.